Calcul

À vérifier avant de retenir ce chiffre

• Rappel fiscal : donations consenties par le défunt à l'héritier dans les 15 ans — l'abattement de 100 000 € en serait déjà entamé (interroger le fichier des dernières volontés et les minutes de l'étude).
• Résidence principale : abattement de 20 % sur sa valeur si elle était occupée au décès par le conjoint ou un enfant mineur/protégé (art. 764 bis CGI).
• Assurance-vie : les capitaux hors succession suivent leur régime propre (art. 990 I / 757 B) — ne pas les inclure dans la part taxable.

In short: €100,000 child allowance, 20% bracket on the €150,000 taxable base, ≈ €28,194 due — then three things to verify (gifts within 15 years, the 20% main-residence allowance, life-insurance capital outside the estate) and the 6-month filing deadline.

1 · Nature et objet

Promesse synallagmatique de vente (compromis) sous seing privé — maison à usage d'habitation avec jardin, « 12 rue des Tilleuls » (commune fictive), prix de 285 000 € dont 8 000 € de mobilier listé en annexe.

2 · Parties

• Vendeurs : M. et Mme V., mariés sous le régime légal — les deux signatures figurent au compromis.
• Acquéreurs : M. A. et Mme B., concubins, acquisition en indivision 60/40 — sans clause organisant l'indivision (point à soulever au rendez-vous).

3 · Éléments essentiels

• Condition suspensive de prêt : 240 000 €, taux max 4,1 %, durée 25 ans — obtention au plus tard 45 jours après signature.
• Dépôt de garantie : 5 % entre les mains du notaire.
• Acte authentique prévu au plus tard 3 mois après le compromis.

4 · Dates et délais

• Rétractation acquéreurs : 10 jours (art. L.271-1 CCH — SRU) à compter de la notification — vérifier la date de première présentation.
• Purge du droit de préemption urbain : DIA, réponse de la commune sous 2 mois.
• Échéance de la condition suspensive de prêt : à reporter au tableau des délais du dossier.

5 · Points de vigilance

• Acquisition en indivision par des concubins sans convention — proposer convention d'indivision ou évoquer un PACS (conséquences successorales).
• Mobilier valorisé 8 000 € : justifier la ventilation (incidence sur l'assiette des droits — DMTO à 5 % dans la plupart des départements jusqu'au 30/04/2028).
• DPE annexé classé F : obligations d'information renforcées, audit énergétique à vérifier.

6 · Pièces manquantes

• Titre de propriété des vendeurs · état hypothécaire récent · diagnostics complets (amiante, ERP) · règlement de copropriété : non applicable (maison individuelle) — à confirmer.

In short: a six-part structured summary — nature and object, parties (with a flag on unmarried buyers purchasing in undivided co-ownership without an agreement), key terms, deadlines (10-day withdrawal, 2-month pre-emption purge), points of attention, missing documents. Processed in memory, never stored.

Calcul

Points de méthode

• Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI) — c'est l'intérêt de l'opération ; à 71 ans le barème passerait à 30 % d'usufruit, soit une NP taxable de 280 000 €.
• À vérifier : donations antérieures de moins de 15 ans (rappel fiscal) ; le caractère locatif écarte l'abattement résidence principale, sans incidence ici.
• Prévoir les clauses usuelles : interdiction d'aliéner, droit de retour conventionnel, charge d'entretien — à arbitrer avec le client.

In short: at 65 the usufruct is valued at 40% (art. 669), so bare ownership = €240,000; minus the €100,000 allowance, 20% bracket, ≈ €26,194 due — and no further duties when the usufruct ends (art. 1133), which is the point of the operation.